Next
Kahramanmaraş'ta kira bedelleriyle ilgili gelişmeleri takip eden kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren bir Yargıtay kararı çıktı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilendiğinde yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin hesaplanamayacağını ortaya koyan bir karar verdi.
Karar, özellikle bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerinin gerisinde kalan taşınmazlar açısından önem taşıyor. Kira tespit davası açmayı düşünen Kahramanmaraş'taki mülk sahipleri açısından da kararın hangi durumlarda dikkate alınabileceği merak konusu oldu.
YARGITAY'DAN KİRA TESPİT DAVASI İÇİN ÖNEMLİ KARAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin incelediği dosya İstanbul'daki bir iş yerine ilişkin uyuşmazlıktan çıktı. Taşınmaz sahibi, 2005 yılında kiraya verdiği iş yerinin 2021'de 22 bin lira olan kira bedelinin emsal taşınmazlara göre oldukça düşük kaldığını savundu.
Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla dava açtı.
Ancak taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi bulunuyordu. İlk derece mahkemesi, son sözleşmenin üzerinden dava tarihi itibarıyla 5 yıl geçmediğini belirterek kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.
İstinaf başvurusu da reddedilince dosya Yargıtay'a taşındı.
KAHRAMANMARAŞ'TA KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLENENLER BU KARARI NEDEN ÖNEMSEMELİ?
Yargıtay'ın kararı, kira sözleşmesi yenilendiğinde 5 yıllık hesabın her durumda yalnızca yeni sözleşme tarihi üzerinden yapılamayacağını ortaya koydu.
Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekti. 2018 tarihli sözleşmenin ise kira ilişkisindeki bedeli güncelleyen yeni bir ilişki mi yoksa mevcut kira ilişkisini yazılı hale getiren bir sözleşme mi olduğunun araştırılması gerektiğini belirtti.
Bu ayrım, Kahramanmaraş'ta uzun yıllardır aynı taşınmazda devam eden kira ilişkileri bakımından da önem taşıyor.
Özellikle uzun süre önce kiraya verilmiş konut, iş yeri ve diğer taşınmazlarda yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakmak yerine kira ilişkisinin başlangıcı ve kira bedelinin emsal değerlere uygunluğu birlikte değerlendirilecek.
EMSAL KİRA BEDELİ DE HESABA KATILACAK
Yargıtay, yerel mahkemenin eksik araştırma yaptığını belirterek kararı bozdu.
Daireye göre 2018 yılında düzenlenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç kira değerlerini yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalıydı.
Bu nedenle bilirkişi incelemesi yapılması ve aynı dönemde benzer taşınmazların hangi bedellerle kiraya verildiğinin ortaya konulması gerekiyor.
Kahramanmaraş'ta kira tespit davası gündeme geldiğinde de taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve mevcut kira bedeli gibi unsurlar önem taşıyor.
5 YIL DOLMADAN KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ?
Yargıtay kararının dikkat çeken noktası burada ortaya çıkıyor.
Daire, yenilenen sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınması gerektiğini belirtti.
Ancak bu karar, her kira sözleşmesi yenilendiğinde 5 yıllık sürenin otomatik olarak geçersiz sayılacağı anlamına gelmiyor.
Mahkeme; sözleşmenin niteliğini, kira ilişkisinin geçmişini, belirlenen kira bedelini ve emsal kira değerlerini birlikte inceleyecek.
Dolayısıyla Kahramanmaraş'ta kira tespit davası açmayı düşünen bir ev sahibi açısından yalnızca “son sözleşmenin üzerinden kaç yıl geçti?” sorusu tek başına yeterli olmayabilir.
KİRA BEDELİ BELİRLENİRKEN HANGİ KRİTERLER DİKKATE ALINIYOR?
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin kurallar getiriyor. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gibi unsurlar kira bedelinin belirlenmesinde önem taşıyor.
Yargıtay'ın incelediği dosyada da mahkemenin yalnızca sözleşmede yazan rakam üzerinden değerlendirme yapmasını yeterli bulmadı.
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer mülklerin kira bedellerinin araştırılması ve mevcut kira bedelinin rayiç seviyeye göre durumunun ortaya konulması gerektiğine hükmetti.
Bu nedenle Kahramanmaraş'ta kira bedeli uyuşmazlığı yaşayan taraflar açısından emsal taşınmazların kira değerleri önem taşıyor.
YARGITAY YEREL MAHKEMENİN KARARINI BOZDU
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, eksik araştırma ve inceleme yapıldığı gerekçesiyle yerel mahkemenin kararını bozdu.
Daire, öncelikle 2018 tarihli kira sözleşmesinde belirlenen bedelin o dönemdeki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının araştırılmasını istedi.
Söz konusu kira bedelinin rayice uygun olduğu belirlenirse sözleşmedeki artış şartı doğrultusunda hesaplama yapılacak. Bedelin emsal değerlerin altında kaldığı tespit edilirse şartları oluştuğu takdirde kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre belirlenmesi gündeme gelecek.
KAHRAMANMARAŞ'TA KİRACI VE EV SAHİPLERİ İÇİN KARARIN ANLAMI
Yargıtay'ın kararı doğrudan Kahramanmaraş'taki bir kira uyuşmazlığına ilişkin değil. Ancak karar, Türkiye genelindeki kira tespit davalarında dikkate alınabilecek hukuki değerlendirmeler içeriyor.
Bu nedenle Kahramanmaraş'ta uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, yeni sözleşmenin tarihi kadar ilk kira ilişkisinin başlangıcı ve kira bedelinin emsal taşınmazlara göre durumu da önem kazanıyor.
Özellikle kira tespit davası açmayı planlayan ev sahipleri ile böyle bir davayla karşılaşan kiracıların somut sözleşme ve kira ilişkisini değerlendirmesi gerekiyor.
Yargıtay'ın bozma kararı sonrasında dosyada yapılacak incelemede, 2018 tarihli sözleşmenin niteliği ve o dönemdeki kira bedelinin rayiç değere uygunluğu yeniden ele alınacak.
