Next
KAHRAMANMARAŞ’TA GAYRİMENKULDE YENİ DÖNEM: ATIL OFİSLER KONUTA DÖNÜŞTÜRÜLEREK ARZA KAZANDIRILIYOR
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilen devrim niteliğindeki imar düzenlemesi, Kahramanmaraş’ta konut arzını artırmak ve atıl yapı stokunu ekonomiye kazandırmak adına büyük bir fırsat sunuyor. Yeni yönetmelikle birlikte, kentteki boş ofis ve büroların konuta dönüştürülme süreçleri kolaylaştırılırken; belediyeler arasındaki uygulama farklılıkları ve imar mevzuatındaki belirsizlikler de tamamen ortadan kaldırılıyor.
Kentsel Dönüşüm ve Konut Arzına Bakanlık Desteği
Gerek pandemi sonrası değişen çalışma modelleri gerekse kentteki yapısal dönüşüm ihtiyaçları doğrultusunda Kahramanmaraş genelinde atıl kalan ofis stoku için tarihi bir adım atıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" kapsamında yaptığı düzenlemeler yürürlüğe girdi. Bu kapsamda asansör zorunluluğundan emsal hesaplarına, yeniden ruhsatlandırma süreçlerinden tadilat esaslarına kadar pek çok kronik problem çözüme kavuşturuldu.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, 2017 yılından bu yana uygulanan yönetmeliğin bu son revizyonunu, özellikle Kahramanmaraş gibi barınma ve konut ihtiyacının kritik önem taşıdığı bölgelerde konuta erişimi kolaylaştıran stratejik bir hamle olarak değerlendiriyor. Küresel çapta yükselen gayrimenkul fiyatları ve arz sıkıntılarına karşı, eldeki mevcut ticari alanların fonksiyonel olarak dönüştürülmesi şehir ekonomisine de nefes aldıracak.
Boş Ofis ve Plaza Katlarının %60'ı Konut Oluyor
Uzmanların aktardığı bilgilere göre, uzaktan çalışma sisteminin yaygınlaşmasıyla birlikte Kahramanmaraş'ta da plaza, banka binaları ve büyük iş merkezlerinde ciddi oranda boşluklar oluşmuştu. Yeni düzenleme, bitmiş ve fiilen kullanılan binalardaki bu boş ticari alanların konuta çevrilmesinin önünü açıyor. Dönüşüm için iki temel şart aranıyor: Birincisi, yapının imar planında "konut+ticaret" aksında yer alması; ikincisi ise binadaki toplam ofis alanının en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülebilmesi.
Mülk sahiplerinin bu yasal esneklikten yararlanabilmesi ve yasal dönüşüm işlemlerini tamamlayabilmesi için 1 Temmuz 2027 tarihine kadar süresi bulunuyor.
Belediyeler Arasındaki Farklı İmar Yorumları Son Buldu
Düzenlemenin en büyük faydalanından biri de Kahramanmaraş’taki ilçe belediyeleri arasında yaşanan uygulama ve yorum farklılıklarını bitirmesi oldu. Daha önce genelgelerle yürütülmeye çalışılan ve yerel yönetimlerde ihtilaflara yol açan emsal dışı alanlar, artık net bir şekilde yönetmelik hükmüne bağlandı. Bağımsız bölüm niteliği taşımayan pergola ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan kısımları ile giriş saçakları ve ortak alanlar emsal hesabı dışında tutulacak.
Ayrıca binalarda yer alan çocuk oyun ve bakım alanları, ibadet yerleri (mescit), ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatılar, ticari amaç taşımamak kaydıyla "ortak alan" olarak tescil edilecek. Böylece müteahhitlerin ve mülk sahiplerinin her belediyede farklı bir kuralla karşılaşma dönemi kapandı.
Kazanılmış Ruhsat Hakları Korunuyor, Teknik Standartlar Esnetilmiyor
İmar hukukunda uzun süredir tartışma konusu olan "hükümsüz hale gelen yapı ruhsatları" konusu da netliğe kavuştu. Ruhsat tarihinden itibaren ilk iki yıl içinde inşaatına başlanmış projelerin kazanılmış hakları büyük oranda korunacak. Ancak Kahramanmaraş’ın depremsellik gerçeği göz önünde bulundurularak; deprem güvenliği, yangın yalıtımı, enerji verimliliği ile su ve ısı yalıtımı gibi güncel teknik mevzuatlara uyum zorunluluğundan taviz verilmeyecek. İki yıl içinde başlanmayan projelerde ise tamamen güncel imar planları geçerli olacak.
Dönüşüm Öncesi Belediyeden "Yazılı Görüş" Alınması Şart
Gayrimenkul hukuku danışmanları, Kahramanmaraş’taki mülk sahiplerini dönüşüm sürecinde adli ve idari mağduriyet yaşamamaları adına uyarıyor. İmar planında hiç konut fonksiyonu bulunmayan, tamamen "ticari" olan alanlarda bu dönüşümün yapılması mümkün değil. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, binaların yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece ofis olarak kullanılacağına dair bağlayıcı bir hüküm varsa, konuta dönüşüm için apartman/site kat maliklerinin 5'te 4 çoğunluğunun imzası ve muvafakatı gerekiyor.
Uzmanlar, sürece başlamak isteyen hak sahiplerinin herhangi bir maddi kayba uğramaması için öncelikle ilgili ilçe belediyesine başvurarak yazılı bir "uygunluk ön görüşü" almalarının kritik önemde olduğunu vurguluyor. Bu ön görüş, gelecekte yaşanabilecek olası idari davaların ve hak kayıplarının önüne geçecek.
