Size iki dostumun hikayesini anlatacağım. “Hayat boyu çalıştım, bir gayrimenkul alayım, kira getirisi ile yaşayayım” diyorsanız, lütfen detayları dikkatli okuyun.

İlk önce bir süre önce beni konu hakkında uyaran arkadaşımla konuştuklarımdan önemli olan bölümü anlatayım. Yurtdışında uzun yıllar yaşayan bu dostum geçtiğimiz aylarda, detaylarını da anlatarak, yıllar önce ABD'de yaşanan "yüksek kira getirisi" oyunundan bahsetti. İlk önce bana fazla olabilir gibi görünmedi fakat sonrasında şahsen müşteri havasında yaptığım birkaç denemede ve en son yakın çevremde birinin başına gelmesiyle, dikkat çektiği noktanın çok önemli olduğunu yaşayarak bizzat test ettim.



Göstermelik kontrat


Peki "Yüksek kira getirisi garantili" ifadesi bize nasıl zarar verebilir?

Hemen arz edeyim. Bir işyeri almak istiyorsunuz, değerini nasıl ölçersiniz? Oradan elde edeceğiniz kiranın, verdiğiniz parayı size ne kadar zamanda geri döndüreceği üzerinden bir hesap yaparsınız ve ona göre karar verirsiniz. Bu detay sonrası gelin bir simülasyon yapalım. X'in 100 birime satmak istediği bir işyeri var. Satışa çıkarıyor ama gerek çevredeki kiralar, gerekse binanın özellikleri değerinin 50-60 birimi geçmesine izin vermiyor. Aklına dahice bir fikir geliyor. En yakın arkadaşına orayı rayicin oldukça üstünde bir miktarda kiraya veriyor. Göstermelik olarak 1 yıllık kira kontratı yapılıyor ve daha sonra gazeteye yüksek kira garantili işyeri ilanı veriliyor. Siz ilana cevaben oraya gidiyorsunuz, işyerini görüyorsunuz, "Bu kadar etmez" fikrine sahip olmanıza rağmen, yüksek kira getirisi üzerinden bir hesap yapıyorsunuz ve kısa sürede geri dönen paranız gerçeğine kapılarak alımı yapıyorsunuz.

Aradan bir süre geçiyor, kiracı çıkıyor ve siz yeniden kiraya vermeye kalktığınız zaman gerçekle karşı karşıya geliyorsunuz. Talip olan kiracıların teklif ettikleri rakamlar, sizin içeride bulduğunuz kiracıdan oldukça düşük. Hatta o rakamlardan kiralık ilanınıza bakmaya gelen bile yok.

Hazır kiracı oyunu

Bu noktada başka bir arkadaşımın başına gelen bir olayı aktarayım; böyle bir ilanla hazır kiracılı bir işyeri aldı. Dolar bazında kiraya verip, aldığı kredinin taksitlerini az bir fark ekleyerek ödeyecekti ama hazır kiracı hala gelmedi.

Değerli dostlar, yukarıdaki örnek Amerika'da bir dönem çok yaşanan ve "Ödediğim taksit ile aldığım kira aynı" noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapıyı anlatıyor. Aynı sistemin son dönemde Türkiye'de de boy göstermeye başladığını gözlemlemeye başladık. Bu noktada bir detay belirtmem gerekli, bu yazıdan "Bu ifadeye sahip olan ilanların tamamına aynı gözle bakmak gerekir" anlamını çıkarmamak gerekli. Her konuda iyi ve kötü olabileceği, her kavram yanlış uygulamalara çekilebileceği gibi, bu ifade de yanlış amaçlarla kullanılabilir. Bu yazının amacı size sistemin ne gibi boşlukları olabileceğini göstermek ve dikkatli olmanız gereken noktalara işaret etmek.

Dolar daha da düşer mi

Sonuç 1: İster işyeri, ister ev olsun yüksek kira getirisi hatta ödediğiniz taksitlere eşit kira getirisi gibi tekliflerle karşılaştığınızda, durup düşünmeniz gerekli. Gerçekten daha önceki örneklerimizde de incelediğimiz gibi değerine göre daha yüksek kira getirisi olan ev ve işyerleri olabilir. Olabilir ama görevimiz sizleri bütün olabileceklere karşı uyarmak ve bir tane dahi olsa tekrarı olmaması için yaşananları, yaşanabilecekleri sizlere aktarmak.

Sonuç 2: Son günlerden sizlerden gelen sorularda bir vurgu öne çıkmaya başladı; dolar kuru düşerken kredi kapatmak mantıklı olabilir mi? Bu soru çok önemli detaylar içermekte olup sadece “Dolar düştü hadi kapatalım” mantığıyla yaklaşmak doğru olmaz. “Dolar düştü kapatıyorum” diyenlere iki soru sorarak bu ayrımı kolaylıkla vurgulayabiliriz; "Düştü" diyorsunuz, peki daha düşmez mi? Düşüş süreci devam ederken, seviye gerilemese bile aynı yerde kaldığı dönemde kaybedeceğiniz fırsat getiriyi kapatma kararında hesaplayabilir misiniz? Bu sorular sonrası ben de size sorayım; dolar kredilerini kapatmak doğru mu?

Not: Yukarıdaki yüksek kira tuzağını yayınlarda elimden geldiğince anlattım fakat daha fazla bilinmesi gerekli. Siz de dostlarınızı dikkatli olmaları konusunda lütfen uyarın.