Ev kiralamadan önce dikkat edilmesi gerekenler neler? Peki ya işyeri kiralarken?.. Kiracılar hangi noktaları gözden kaçırıyorlar? Ev sahibinin sorumlulukları neler? Kira sözleşmesinde nelere yer vermek gerekiyor...
Hükümet, ev sahibi-kiracı ilişkilerini yeniden düzenleyen Türk Borçlar Kanunu Tasansı'nı yeni yılın ilk gündem maddeleri arasına aldı. Kiracı-ev sahibi arasındaki en büyük anlaşmazlık konusunu oluşturan kira artışına ÜFE oranında sınır getiren tasarıda, kiracılar lehine daha birçok düzenlemeler yer alıyor.
Yasayla ilgili hazırlıklar sürerken tartışmalar da devam ediyor. Yasanın içeriği daha doğrusu tasannın yasallaşması durumda uygulanıp uygulanamayacağı üzerinde en çok konuşulan konular. Ne de olsa konu geniş kesimleri ilgilendiriyor... Malum, Türkiye'de kiracılann oranı yüzde 40. Başka bir ifadeyle her 100 kişiden 60'ı ev sahibi, 40'ı ise kiracı. Hazır ev sa¬hibi-kiracı ilişkileri gündemdeyken biz de bu kez "Akıllı Emlak" sayfamızda kiracılann gayrimenkul kiralarken dikkat etmesi gereken noktalan araştıralım istedik. Uzmanlardan kiracılar için önemli ipuçları aldık. İşte uzmanlann tavsiyeleri...
EVİ KİRALAMADAN ÖNCE BİRKAÇ KEZ GÖRÜN
Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner "Görmeden konut kiralamayın; internet üzerinden gördüğünüz fotoğraflar yanıltıcı olabilir" diyor. İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa ise, "Kiracılar gözü kapalı ev kiralıyor. Ardından bir sürü problemle karşı karşıya kalıyorlar. Bu tip problemlerle karşılaşmamak için kiralanacak evin mutlaka gündüz gözüyle incelenmesi gerekiyor. Hatta kiralamadan önce birkaç kez peş peşe gidip evi incelemekte fayda var" diyor. Kiracının tuttuğu evin sosyal yaşantısına uygun olup olmadığını araştırması gerektiğini vurgulayan Aşa, "Oturacağınız apartmandaki komşularının kim olduğunu araştırın" tavsiyesinde bulunuyor.
İYİ BİR KİRA KONTRATI NASIL OLMALI
Uzmanlara göre kiracıyla ev sahibi arasında mutlaka bir kira kontratının olma sı gerekiyor. Kira kontratında dikka edilmesi gereken konulann başında ist kira artış oranı geliyor. Uzmanlar kira artış oranının sözleşmede net olarak belirtilmesi gerektiğinin altını çiziyorlar. Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi, "Kiracı mutlaka ödemenin ne zaman, ne şekilde yapacağını sözleşmede belirtmeli ve ödemeyi yaptığına ilişkin dekontlarını bir yerde toplamalı" diyor.
Saatçi'ye göre kiracı ödemelerin banka yoluyla yapmayı özellikle tercil etmeli. Nizamettin Aşa ise, "Kiracılar, kira artışı için taahhüt edilecek yüzdelik artışın maddi güçlerinin geçmemesine dikkat etsinler. 'Şimdilik bir sözleşme imzalayayım sonra ev nasıl olsa ev sahibiyle anlaşıp zam oranını düşürürüm' diye düşünmesinler. Çünkü altına imza attığınız sözleşmenin bağlayıcılığı var" diye konuşuyor.
Aşa, kiralanacak evde herhangi bir eksiklik bulunması durumda, -örneğin pencere camı ya da çerçevesinin kırıksa- sözleşmede mutlaka belirtilmesi gerektiğini söylüyor. Aşa, evin ne şekilde teslim alındığının yanı sıra nasıl teslim edileceğinin de sözleşmede belirtilmesi gerektiğini dile getiriyor. Aşa, "Oysa taraflar bunu baştan sözleşmeyle dile getirmiyorlar sonra bu konuda problemler çıkıyor. Bu durumda mal sahibi depozitoyu vermek istemiyor. Bunun önüne geçmek için evin ne şekilye tahliye edileceğinin sözleşmede açıkça ifade edilmesi lazım" diyor.
Ahmet Rauf Saatçiye göre verilen depozito ve yapılan masrafları açık bir şeklilde sözleşmede belirtmek gerekiyor. Saatçi, "Ne kadar para verilmiş ve bu para ne zaman ve hangi koşullarda ev sahibi tarafından kiracıya geri iade edilebilecekse bunlann açık olarak sözleşmede belirtilmesi ve tüm masrafların belgelerinin saklanması gerekiyor" diyor.
Apartman aidatının ne kadar olduğu da araştırmayı ihmal etmemeniz gereken konular arasında. Başak Soner, sonradan giderlerin yüksek olmasından doğan şikayetlerin gelmemesi için aidat miktarının sözleşmede yer alması gerektiğini dile getiriyor. Soner'e göre ortak alanların nasıl kullanılacağına da sözleşmede yer vermekte yarar var.
3 AY KİRA ÖDEMEMEK TAHLİYE SEBEBİ
Aklınızda bulunsun, eğer kiracı üç kirayı ödeyemezse / zamanında ödeyemezse bu durum kesin tahliye sebebi arasında bulunuyor. Aşa'nın söylediğine göre halen geçerli olan ve sözleşmede yer alan muacceliyet şartına göre eğer kiracı bir aylık kirasını ödeyemez ya da geç öderse mal sahibi, kiracıdan bir kira döneminin tamamı ödemesini isteyebiliyor. Diyelim ki bir yıllık kira kontratı yaptınız fakat kiralayacağınız evden erken çıkma ihtimaliniz var. Bunu sözleşmede belirtmekte fayda var.
Nizamettin Aşa, "Eğer bu belirtilmezse mal sahibi kalan kiranın hepsini isteme hakkına sahip" diyor. Nizametin Aşa, eski borçları ödemek zorunda kalmamaları için kiracılara su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerini üstüne almalarını tavsiye ediyor. Binayla ilgili her türlü tamirat, (lağım patlaması, apartmanın iç ve dış cephesinin boya-badanası, çatının tamir edilmesi vs) mal sahibine ait. Kiracı bunlar dışında evle ilgili olarak her türlü yapacağı değişiklik için izin almak zorunda. Ve bu değişiklikler için mal sahibinden bedel talep edemiyor.
BUNLARA DİKKAT EDİN!
- Evi görmeden sakın kiralamayın
- Ev sahibiyle mutlaka kira kontratı yapın
- Konratta kira artış oranı net olarak yazın
- Kirayacağınız evle ilgili bir eksiklik varsa bunu sözleşmede mutlaka belirtin
- Şofben, kombi gibi cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını kontrol edin, bu tip cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını sözleşmede ifade edin
- Verilen dopozito ve yapacağınız masraflara sözleşmede yer verin
- Apartman aidatını net olarak öğrenin ve sözleşmede aita yer vermeyi unutmayın
İŞYERİ KİRALAYACAKLARA ÖNEMLİ UYARILAR!
Öncelikle kiralayacağınız işyerinin yapacağınız işe uygun olup olmadığını konusunda belediyeden ruhsat alıp almayacağınızı araştırmanız gerekiyor. Nizamettin Aşa, "Kişi, lokanta, içkili yer ya da kahve açacağım diye yeri kiralayıp mal sahibine kira parasını ödüyor fakat daha sonra belediyeden ruhsat alamayabiliyor" diyor.
Doktor muayenehanesi, avukatlık ve mühendislik bürosu dışındaki yerlerde mutlaka kat sahiplerinin ya da bina yönetiminin onayını almak gerekiyor. Aşa, iskanı olmayan binalara belediyenin ruhsat vermediğini işyeri kiralayacakların bunu dikkate alması gerektiğini vurguluyor. Sözleşmede kira bedelini net olarak belirtmeniz dikkat etmeniz gereken konuların başında geliyor. Aşa, "Kira net olarak yazılmazsa o bedel brüt olarak kabul ediliyor. Bu durumda kiracı vergi dairesine brüt üstünden yüzde 20 stopaj ödüyor. Kalanı mal sahibine ödüyor" diyor.
Kezban Gebetaş / tekBorsa
